1. Ba kịch bản vận hành của thị trường giai đoạn 2026–2028
Trong kịch bản cơ sở (xác suất 65%), thanh khoản phục hồi bền vững theo hình chữ U thoai thoải, dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng hoàn thiện. Dòng vốn tín dụng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ưu tiên chảy vào các chủ đầu tư có cấu trúc tài chính lành mạnh và quỹ đất sạch.
Trong kịch bản tích cực (xác suất 20%), khi các tuyến Vành đai và Metro hoàn thành đúng tiến độ kết hợp mặt bằng lãi suất duy trì ổn định, nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền được khơi thông sẽ thúc đẩy chu kỳ tăng trưởng mới sớm hơn dự kiến.
2. Sự phân hóa sâu sắc giữa giá trị thực và kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn
Mô hình dự báo của Viện UPI chỉ rõ chu kỳ 2026–2028 sẽ không còn hiện tượng tăng giá đồng loạt trên diện rộng. Những dự án thiếu hạ tầng xã hội đi kèm hoặc định giá vượt quá khả năng chi trả của lực lượng lao động tại chỗ sẽ tiếp tục đối mặt với thanh khoản thứ cấp thấp.
Điểm chính của báo cáo dự báo
- Xây dựng 3 kịch bản định lượng (cơ sở, tích cực, thận trọng) cho giai đoạn 2026–2028.
- Dự báo xu hướng lãi suất cho vay mua nhà, dòng vốn tín dụng và M&A dự án.
- Khuyến nghị chiến lược phân kỳ đầu tư và cơ cấu danh mục theo từng kịch bản.